中央商场2022年年度董事会经营评述

2022年,公司管理层在董事会领导下,审时度势,踔厉奋发,勇毅前行,立足主业,坚持以公司发展战略和年度经营目标为指引,持续巩固和加强百货零售主业的竞争优势。

公司坚持主业,以目标为驱动,以结果为导向,稳中求进。全年主要围绕经营指标达成、经营品质管控、服务品质提升、招商调改、营销部署、IP美陈设计、会员、储值卡等方面开展工作。经营品质管控方面,开展多轮集团飞检、门店互检,同时制定联合大检查制度,实施风险预警,根据检查结果及时下发品质管控预警函。服务品质提升方面,创建服务标准,夯实基础服务,以“表先进,树典型”为主线,全年开展多轮服务竞赛。招商调改工作发挥争抢精神,时不我待,主动出击。妆品类新引进目标品牌迪奥、华伦天奴、3CE等。钟表类新引进目标品牌Cartier、沛纳海、都彭等。积极争取全国首店,新引进雅戈尔600177)生活馆、九牧王601566)旗舰店等。争取首进江苏品牌,争取网红标杆品牌,新引进KIRSH、NEWERA等。重点联合头部品牌经销商,抢夺品牌独家资源,立足往年爆款,抢夺经典款、畅销款,推行点单要货,不断优化货品结构。基本完成了全年各项目标任务。

公司稳步推进罗森便利门店拓展的同时,不断提升运营质量,加强品牌方关系维护,通过线上推广和建立用户标签,双管齐下持续扩大品牌影响力。至报告期末,南京罗森门店达249家,已基本覆盖南京整个区域。安徽罗森已有门店240家,报告期新拓展淮南、宣城2个城市,已形成1+8(1个中心城市合肥,加8个外埠城市芜湖、马鞍山、铜陵、滁州、蚌埠、六安、淮南、宣城)的市场布局。

开源节流,以“质效提升”为第一要务,持续强化运营管理,完善运营管理机制,以专项引领推进业绩提升,狠抓“门店、商品”双驱动,筑牢发展基石,发扬捡钢镚精神,采取招标降费、合同降费、规划降费、效率优化降费、谈判降租等一系列组合措施,多策略降控成本。不断优化物流配送体系,努力降低门店成本费用,提升门店经营效益。

地产项目继续委托代建、委托代销协议,加大营销力度,加速剩余货值去化,加快销售资金回笼。泗阳、盱眙在建项目,根据代建协议,加快建设进度,确保项目竣备交付。

公司所处行业为零售业。中央经济工作会议将“着力扩大国内需求”作为重点工作任务,提出要把恢复和扩大消费摆在优先位置,强调要增强消费能力,改善消费条件,创新消费场景。随着经济复苏和消费市场逐步恢复,实体零售业的恢复空间也将最大。零售的恢复在不同业态、不同品类会有较大的差异。从业态上看,经营品质和个性化的可选消费业态,将迎来较强的反弹,包括百货、购物中心、奥莱等业态。

公司在营门店,都处于所在城市核心商圈,具有一定的区域优势,同时公司知名度高,主业突出,管理精细,在所在区域处于行业前列。

公司主营为百货零售业以及房地产开发业务,除部分纯住宅项目外,房地产开发业务为公司自建综合体,主要用于新开百货门店,公司也在通过同“罗森”的战略合作,拓展便利店业务。

公司目前在营百货门店分别是:南京中心店、山西路奥莱店和河西店;江苏淮安店、徐州天成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店;山东济宁店;河南洛阳店;湖北大冶店;安徽铜陵店。

公司百货零售经营模式有联营、自营、代销、租赁等模式。①联营模式,即公司与供应商签订联营合同,以销定进,约定合同扣率和费用承担方式,公司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收取的毛利额收益,以及费用承担方式获取的收益。②租赁模式,指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营,公司的利润来源为租金收入和物业管理费收入。③自营模式,是指公司直接采购商品,验收入库后纳入库存管理,并负责商品的销售,承担商品所有权上的风险和报酬,其利润来源于公司的购销差价,报告期内,公司有部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒采用自营模式。

除此之外,兼有部分代销模式,随着百货商场购物中心化和商业街区开业,租赁模式比例有一定提高。

报告期内,公司百货营业收入占总营业收入的72.39%,其中各模式销售占比结构中,联营销售收入占比41.61%。

因公司房地产开发业务大部分都处于尾盘阶段,目前公司采用委托代建、代销模式。

委托代建模式是指公司房地产开发业务的商业布局方案和建筑规划方案、方案规划报批、方案消防报批、办理规划许可证、代办缴纳规费程序、改造工程开始前的商户协调与拆迁工作、提供施工用水、电接驳点、提供外围施工场地、拆除物品的处置、项目竣工后的接管与验收等,包括但不限于办理规划、消防报批,负责其他各项报建、施工等手续办理,负责技术文件的设计及审批工作、负责施工招投标及材料设备采购管理工作,负责对原签订的合同(未完全履行)的梳理工作,负责现场施工过程中的质量管理、工期管理、成本控制、合同管理、信息资料管理、外部协调、竣工验收、交付使用等全过程管理工作,委托关联方江苏地华房地产开发有限公司代为管理。

委托代销模式是指房地产开发业务的各项目可销售的商品住宅、商铺、车位等的销售代理及与营销相关工作,委托关联方江苏润地房地产开发有限公司代为管理。

南京罗森以大加盟模式与上海罗森开展合作,所有销售商品、物流配送、业务结算都通过上海罗森完成,公司盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京市场区域门店品牌委托管理收入。

安徽罗森以区域品牌授权支付品牌使用费模式与日本罗森和中国罗森开展合作,所有门店选址、加盟营运、销售商品、物流配送、业务结算都由安徽罗森自行主导,公司盈利来源为自营门店商品销售经营性收入及加盟店通过品牌经营产生的分润手续费收入。

1、中央商场品牌优势。中央商场的品牌影响力显著,公司作为“中华老字号”百货企业,品牌文化积淀八十七年,品牌形象良好,具有众多忠诚的消费客群和优质的供应商资源。

2、物业位置优势。百货所持有的物业地理位置优越,公司所拥有的百货子公司均为当地传统百货龙头企业和新商圈发展成长企业,所持有的经营物业地理位置具有良好的地域优势和商圈物业稀缺性的特征。目前在建百货门店项目也大多数位于城市商圈的中心地带,且根据自身经营需要量身打造,具备较好的硬件条件。

3、招商营运管理优势。公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作,形成互利互惠的双赢模式,公司通过集团招商中心和营运中心,对集团内所属门店进行集团化招商和营运,整合供应商和品牌资源,引进诸多国际和国内一线标杆品牌,招商影响力在江苏区域内处于领先同行的地位。

报告期内,公司实现营业收入24.97亿元,同比下降13.32%;归属于上市公司股东的净利润-0.53亿元。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

2023年中国经济将会整体好转,就业形势会相应改善,居民收入也会相应提高,这将有效带动提高居民的消费能力和消费意愿,随着生产生活秩序恢复和线下消费场景加快拓。

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